حکم تخلیه مستاجر 1404 | نحوه دریافت، مراحل، هزینه‌ها

آشنایی با شرایط، مراحل و هزینه حکم تخلیه مستاجر در قم؛ تفاوت با دستور تخلیه، مدت زمان اجرا، الزامات قانونی ۱۴۰۴ و نکات کلیدی برای موجر و مستاجر. جامع و کاربردی ویژه بازار قم.

چرا باید درباره حکم تخلیه مستاجر بدانیم؟

امروزه با افزایش تعداد قراردادهای اجاره ملک در شهرهایی مثل قم، موضوعاتی مانند اختلاف موجر و مستاجر یا پایان یافتن قرارداد اجاره، به یکی از پرسش‌های مهم موجران و مستأجران تبدیل شده است. اگر صاحب خانه هستید یا به عنوان مستاجر در ملکی زندگی می‌کنید، احتمالاً با عبارت‌هایی مثل «حکم تخلیه مستاجر»، «سریع‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه»، یا حتی «قانون جدید حکم تخلیه مستاجر» روبه‌رو شده‌اید.

از یک سو، موجران به دنبال راهی ساده و قانونی برای پس گرفتن ملک هستند و از سوی دیگر، مستاجران نگران حقوق و امنیت خود در برابر تخلیه ناگهانی‌اند. آگاهی از قوانین، مراحل دقیق پیگیری تخلیه، و شناخت حق و مسئولیت‌های هر طرف، می‌تواند بسیاری از مشکلات رایج را پیشگیری یا حل کند.

در این مقاله از وبلاگ بهار مسکن، قصد داریم به زبان ساده و کاربردی، روند قانونی، شرایط، مدارک و نکات کلیدی حکم تخلیه مستاجر را بررسی کنیم.

حکم تخلیه مستاجر چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟

در بحث اجاره‌نشینی و قراردادهای ملکی، ممکن است بارها با اصطلاحات «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه» برخورد کنیم. هر چند این دو اصطلاح در ظاهر شبیه به هم هستند، اما مسیر حقوقی و شرایط صدور هر کدام متفاوت است.

حکم تخلیه مستاجر چیست؟

حکم تخلیه، در واقع تصمیم نهایی دادگاه است که پس از بررسی مستندات و مدارک موجر(اجاره دهنده) و مستاجر، به نفع یک طرف (معمولاً موجر برای تخلیه ملک) صادر می‌شود. صدور حکم تخلیه بیشتر در مواردی صورت می‌گیرد که مستاجر از انجام تعهداتش (مانند پرداخت اجاره بها، رعایت مفاد قرارداد، عدم ورود خسارت به ملک و …) سر باز زده باشد یا قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه خودداری کند. برای دریافت حکم تخلیه، الزاماً باید روند قانونی طی شود و پرونده به صورت رسمی در دادگاه یا شورای حل اختلاف طرح گردد.

دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه، فرآیندی ساده‌تر و سریع‌تر نسبت به حکم تخلیه است و معمولاً در قراردادهای اجاره‌ی رسمی (دارای کد رهگیری) و مدت‌دار، کاربرد دارد. در این حالت، اگر مدت قرارداد به پایان رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و بدون نیاز به رسیدگی طولانی دادگاه، درخواست دستور تخلیه فوری کند. لازم به ذکر است که در مواردی مثل اجاره‌های عادی یا قراردادهای بدون کد رهگیری، صدور دستور تخلیه ممکن نیست و مسیر حکم تخلیه باید طی شود.

تفاوت اصلی حکم تخلیه و دستور تخلیه

بیشتر بخوانید:بازدید ملک؛ هر آنچه باید برای ارزیابی و انتخاب خانه بدانید

شرایط و تخلفات مستاجر برای دریافت حکم تخلیه

در چه مواردی موجر(صاحبخانه) می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد و چه تخلفاتی از طرف مستاجر، قانوناً باعث صدور این حکم می‌شود؟

واقعیت اینجاست که براساس قانون، موجر برای گرفتن حکم تخلیه نیاز به دلایل و مدارک معتبر دارد. مهم‌ترین شرایط و تخلفات متداول را در ادامه معرفی می‌کنیم:

۱. پایان مدت قرارداد اجاره

اصلی‌ترین و رایج‌ترین دلیل، به پایان رسیدن مدت قانونی قرارداد اجاره است. پس از پایان قرارداد، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند و قرارداد تمدید نشود، موجر حق دارد برای تخلیه اقدام کند.

۲. عدم پرداخت اجاره بها یا سایر هزینه‌ها

اگر مستاجر اجاره ماهانه یا سایر هزینه‌های توافق‌شده مثل شارژ یا قبوض را پرداخت نکند، موجر ابتدا باید اخطار رسمی (کتباً یا از طریق شورای حل اختلاف) ارائه دهد. در صورت ادامه نپرداختن، این تخلف می‌تواند منجر به صدور حکم تخلیه شود.

۳. ورود خسارت به ملک یا استفاده خلاف عرف

اگر مستاجر به ملک خسارتی وارد کند (مثلاً آسیب به دیوارها، تخریب کابینت یا ایجاد تغییرات غیرمجاز)، یا رفتار خلاف عرف و توافق انجام دهد (مثلاً استفاده تجاری از ملک مسکونی یا نگهداری حیوانات ممنوع)، موجر مستند به شواهد می‌تواند درخواست فسخ قرارداد و تخلیه دهد.

۴. انتقال ملک به فرد دیگر بدون رضایت موجر

اگر مستاجر، ملک را به شخص یا اشخاص دیگری واگذار کند (چه به صورت اجاره و چه رایگان) بدون کسب اجازه از موجر، این موضوع از نظر عرف و قانون تخلف محسوب می‌شود و امکان پیگیری حقوقی و گرفتن حکم تخلیه را فراهم می‌کند.

۵. استفاده غیرمجاز یا مغایر با هدف قرارداد

اگر هدف اجاره مشخص شده باشد (مثلاً سکونت خانوادگی) اما مستاجر کاربرد را تغییر دهد (مثلاً محل کار یا انبار)، این تخلف است و موجر حق درخواست تخلیه را دارد.

نکته مهم حقوقی:

برخی از این تخلفات – به‌خصوص مورادی مربوط به پرداخت اجاره – باید حتماً با اخطار کتبی به مستاجر اعلام شود و در فرآیند رسیدگی، اهمیت زیادی دارد.

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۴

در سال‌های اخیر، به‌ویژه از ابتدای ۱۴۰۴، برخی مقررات و الزامات جدید به قانون موجر و مستاجر اضافه شده است که باید به آن توجه کنید. مثلاً، مهلت‌های قانونی تخلیه، الزامات ثبت قرارداد در سامانه املاک، و رعایت برخی حقوق جدید برای مستاجران در شورای حل اختلاف. اگر قرارداد اجاره شما جدید است یا اخیراً تمدید شده، حتماً باید این ضوابط را مطالعه و لحاظ کنید.

سریع‌ترین و موثرترین راه گرفتن حکم تخلیه در سال ۱۴۰۴

یکی از پرتکرارترین سوالات موجران و حتی بسیاری از مستأجران  این است:

«سریع‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟»

بررسی روش‌های مختلف دریافت حکم تخلیه

در سال ۱۴۰۴، بسته به نوع قرارداد و شرایط پرونده، چند مسیر اصلی برای دریافت حکم یا دستور تخلیه وجود دارد که هرکدام سرعت و هزینه متفاوتی دارند:

۱. مراجعه به شورای حل اختلاف (برای قراردادهای رسمی با کد رهگیری)

سریع‌ترین و کم‌دردسرترین مسیر برای موجرانی است که قرارداد اجاره آن‌ها رسمی بوده و دارای کد رهگیری سامانه املاک است.

در این حالت، کافی است با مدارک لازم به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید و درخواست دستور تخلیه فوری بدهید.

در بسیاری موارد، دستور تخلیه ظرف ۷۲ ساعت صادر می‌شود.

مزایا:

• سرعت بالا
• ساده بودن فرآیند
• هزینه قانونی کمتر

معایب:

• فقط برای قراردادهای رسمی معتبر است
• بدون کد رهگیری امکان‌پذیر نیست

۲. مراجعه به دادگاه (برای قراردادهای عادی یا موارد خاص)

اگر قرارداد اجاره شما عادی یا بدون کد رهگیری باشد یا مستاجر به دلایل خاصی مرتکب تخلف شده باشد (مثلاً پرداخت نکردن اجاره، ورود خسارت و…) باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام به طرح دعوا و اخذ حکم تخلیه نمایید.

مزایا:

• امکان پیگیری برای همه نوع قرارداد
• قابلیت طرح تخلفات متنوع

معایب:

• روند زمان‌برتر نسبت به دستور تخلیه
• معمولاً نیازمند وکیل و تهیه مدارک بیشتر
• هزینه بیشتر

۳. توافق، سازش یا استفاده از وکیل

گاهی بهترین راه، مذاکره و سازش مستقیم (شخصی یا با کمک وکیل) است. بسیاری از اختلاف‌های ملکی با یک توافق‌نامه کتبی و تسویه حساب حل و فصل می‌شود و نیازی به ورود فرآیند طولانی نیست.

مزایا:

• صرفه‌جویی در زمان و هزینه
• جلوگیری از تنش و مشکلات شخصی
• حفظ رابطه بلندمدت موجر و مستاجر

معایب:

• در صورت عدم همکاری، باید به سراغ فرآیند قانونی رفت
• همیشه قابل اجرا نیست

بیشتر بخوانید:راهنمای خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران + شرایط، قوانین و مدارک لازم

مراحل و هزینه‌های دریافت و اجرای حکم تخلیه مستاجر (۱۴۰۴)

در بازار پرتقاضای اجاره ملک، آشنایی با مراحل حکم تخلیه مستاجر، چگونگی اجرای دستور تخلیه و همچنین میزان هزینه و مدت زمان واقعی این فرایند، دغدغه بسیاری از موجران و مستأجران است. در ادامه، به زبان ساده و کاربردی، مراحل گام‌به‌گام، مدارک لازم، زمان‌بندی و هزینه‌های مربوط به دریافت و اجرای حکم تخلیه را برای شما شرح می‌دهیم.

گام ۱: بررسی نوع قرارداد و جمع‌آوری مدارک

در ابتدا، نوع قرارداد اجاره شما اهمیت زیادی دارد:

• قرارداد رسمی و دارای کد رهگیری: امکان ارائه درخواست مستقیم برای دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف را دارید.
• قرارداد عادی یا دست‌نویس: باید با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه، روند حکم تخلیه را طی کنید.

مدارک لازم در هر حالت عبارتند از:

• اصل و کپی قرارداد اجاره (ترجیحاً با کد رهگیری)
• سند مالکیت یا برگه اثبات مالکیت (بنچاق، خلاصه ریز یا برگ سبز)
• کارت ملی و شناسنامه موجر (اصل و کپی)
• در صورت عدم پرداخت اجاره: رسید اجاره یا اخطار رسمی
• فرم درخواست یا دادخواست رسمی

گام ۲: ارسال اخطار رسمی به مستأجر

در اکثر موارد، پیش از مراجعه به مراجع حقوقی، ارسال اخطار رسمی و کتبی به مستأجر ضروری است.

• این اخطار می‌تواند از طریق اظهارنامه رسمی (دفاتر خدمات قضایی) یا نامه سفارشی ارسال شود و نقش مهمی در اثبات حسن نیت و تسهیل روند قانونی دارد.

گام ۳: ثبت درخواست و شروع فرآیند حقوقی

با آماده بودن مدارک و ارسال اخطار، به شورای حل اختلاف (برای دستور تخلیه فوری قرارداد رسمی) یا دادگاه/شورا (برای قرارداد عادی) مراجعه و دادخواست را تکمیل و تحویل دهید.

گام ۴: رسیدگی و صدور رای

• دستور تخلیه برای قراردادهای رسمی با کد رهگیری، معمولاً در ۲۴ تا ۷۲ ساعت صادر می‌شود.*
• حکم تخلیه عادی بسته به شلوغی و شرایط، بین ۱۰ تا ۳۰ روز زمان می‌برد.
• مدت زمان بررسی هر مرحله به همکاری مستأجر، حجم پرونده‌ها و تعطیلی ادارات بستگی دارد.

گام ۵: اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری و مراحل عملی کار

یکی از سؤالات پر تکرار موجران و حتی مستأجران این است:

«بعد از صدور حکم یا دستور تخلیه، روند اجرایی توسط کلانتری چگونه است؟ و چه باید کرد اگر مستأجر همکاری نکند؟»

در این بخش گام به گام توضیح می‌دهیم که پس از صدور حکم، چه مدارک و مراحلی برای اجرای واقعی حکم تخلیه در پیش است.

دریافت اجراییه از شورا یا دادگاه

• پس از صدور حکم یا دستور تخلیه، باید با در دست داشتن اصل رأی، به دبیرخانه یا واحد اجرای شورا/دادگاه مراجعه کنید و درخواست اجراییه بدهید.

• این مدرک، مجوز رسمی برای ورود کلانتری و اقدام عملی است.

ابلاغ اجراییه به مستاجر

• اجراییه توسط مامور شورا یا دادگاه معمولاً ظرف ۲ تا ۳ روز به صورت رسمی به مستاجر ابلاغ می‌شود.

• در متن اجراییه، به مستاجر مهلت داده می‌شود که ظرف مدت قانونی (معمولاً ۳ روز برای دستور تخلیه و ۱۰ روز برای حکم قضایی) ملک را تخلیه کند.

اقدامات عملی توسط کلانتری

اگر مستاجر در مدت تعیین‌شده ملک را تخلیه نکرد:

• موجر باید با اجراییه و مدارک به کلانتری محل وقوع ملک مراجعه کند.
• پس از هماهنگی و تعیین زمان، تیم اجرای احکام و مامور کلانتری همراه موجر به محل اعزام می‌شوند.
• معمولاً مجدداً به مستاجر هشدار داده می‌شود. اگر همکاری نکرد، با حضور ماموران امکان تخلیه فیزیکی ملک وجود دارد.
• صورتجلسه تخلیه تنظیم و کلید ملک تحویل موجر می‌شود.

ضرورت حضور موجر یا نماینده قانونی

برای جلوگیری از سوءتفاهم و تسریع امور، توصیه می‌شود:

• موجر یا نماینده قانونی (با وکالت‌نامه رسمی) در زمان تخلیه حضور داشته باشند، تا هم صورتجلسه را امضا کنند و هم تحویل ملک را دریافت کنند.
• به‌ویژه اگر اموال مستأجر در ملک باقی مانده باشد، صورتجلسه مهم خواهد بود.

راهکارهای مقابله با مقاومت مستاجر

اتفاق افتاده که مستاجر به دلایل مختلف حاضر به تخلیه نباشد یا حتی اقدامی مثل تعویض قفل و … انجام دهد. در این موارد:

• مامور کلانتری طبق دستور شورا/دادگاه مجاز به ورود به ملک است.
• هرگونه مقاومت جدی ثبت و مستندسازی می‌شود و عواقب حقوقی برای مستاجر خواهد داشت.
• در موارد خاص امکان گرفتن دستور تخلیه اضطراری نیز وجود دارد.

بیشتر بخوانید:پیش فروش/خرید آپارتمان در قم: مزایا، ریسک‌ها و راهنمای کامل

مدت زمان واقعی هر مرحله (جدول خلاصه)

نکته: قرارداد رسمی با کد رهگیری، مهم‌ترین عامل برای افزایش سرعت اجرای حکم و کاهش هزینه و زمان تخلیه مستاجر است.

هزینه‌های اخذ و اجرای حکم تخلیه

توجه: چنانچه قرارداد شما رسمی و دارای کد رهگیری باشد، پروسه تخلیه هم سریع‌تر و هم مقرون‌به‌صرفه‌تر خواهد بود.

عوامل موثر بر افزایش هزینه و زمان تخلیه

• نبود قرارداد رسمی یا کد رهگیری
• اعتراض‌های حقوقی مستأجر یا ارائه مدارک جدید
• شلوغی شورای حل اختلاف بویژه در نیمه دوم سال
• مقاومت مستأجر و عدم همکاری در اجرا (نیاز به حضور کلانتری و وقت اضافه)
• باقی ماندن اموال یا وارد شدن آسیب به ملک
• عدم حضور بموقع موجر یا وکیل قانونی

راه‌های کاهش هزینه و تسریع روند تخلیه

• از ابتدا قرارداد رسمی با کد رهگیری تنظیم کنید.
• ارسال اخطار را به صورت قانونی و از ابتدا مستندسازی نمایید.
• مدارک و مستندات را به طور کامل و سازمان‌دهی‌شده ارائه دهید.
• در پرونده‌های پیچیده از مشاور حقوقی یا وکیل استفاده کنید تا از دوباره‌کاری و هدر رفت زمان پیشگیری شود.

برای موجرانی که قصد دارند ملک خود را با سرعت و حداقل هزینه تخلیه کنند، توصیه می‌شود مراحل بالا را با دقت و با کمک مشاورین املاک یا وکلای مجرب دنبال نمایید تا فرآیند حکم تخلیه مستاجر و اجرای آن، بدون سردرگمی پیش برود.

آیا می‌توان جلوی اجرای حکم تخلیه را گرفت؟ (سوال پرتکرار مخاطبان)

در مواقع خاص، مستاجر می‌تواند درخواست توقف یا تعلیق اجرای حکم را (مثلاً به دلیل ارائه دلایل موجه یا توافق جدید با موجر) به مقام قضایی ارائه کند. البته این موضوع باید با مدارک قوی و شرایط خاص باشد و به سادگی پذیرفته نمی‌شود.

به طور مثال اگر مستاجر مدارک مربوط به واریز اجاره یا توافق جدید و مستند ارائه کند، گاهی تا زمان بررسی مجدد، اجرای حکم به تعویق می‌افتد.

آیا هزینه تخلیه به عهده موجر یا مستأجر است؟

در قانون، هزینه‌های حقوقی و اجرایی عمدتاً با موجر(اجاره دهنده) است، اما اگر مستأجر مقصر تخلف باشد، امکان طرح دعوای مطالبه خسارت و هزینه‌ها پس از تخلیه توسط موجر وجود دارد.

بیشتر بخوانید:لیست بهترین مشاور املاک قم | راهنمای شناسایی مشاورین معتبر

نکات ویژه و تجربه‌های بازار قم در رابطه با حکم تخلیه مستاجر

تفاوت‌های حکم تخلیه در قم

بازار اجاره در شهر قم، به‌دلیل ویژگی‌های خاص این شهر (نظیر جمعیت اجاره‌نشین، حضور طلاب و دانشجویان، و شرایط ویژه قراردادها)، در اجرای حکم تخلیه مستاجر تفاوت‌هایی با میانگین سایر شهرهای کشور دارد. برخی از مهم‌ترین این تفاوت‌ها و تجربه‌های عملی را در ادامه می‌خوانید:

سرعت اجرای دستور تخلیه در قم

• برای قراردادهای رسمی دارای کد رهگیری، صدور و اجرای دستور تخلیه معمولاً سریع‌تر از سایر شهرها انجام می‌شود (معمولاً ۳ تا ۵ روز پس از درخواست موجر).
• در قراردادهای دست‌نویس یا فاقد کد رهگیری، روند رسیدگی طولانی‌تر شده و نیاز به پیگیری قضایی بیشتر است.

نقش مشاورین املاک و خدمات آن‌ها

• بسیاری از مشاورین املاک معتبر قم، در تمام مراحل—از تنظیم قرارداد تا گرفتن دستور و حتی همراهی تا اجرای حکم—در کنار موجر می‌مانند و نقش تسهیل‌گر دارند.
• همکاری با مشاور رسمی، اکثر اوقات باعث کوتاه‌تر شدن روند اداری و تسهیل دسترسی به کد رهگیری شده است.

همکاری کلانتری و چالش‌ها

• کلانتری‌های قم معمولاً با سرعت مناسبی در اجرای احکام تخلیه همراهی می‌کنند.
• در برخی مناطق پرجمعیت یا محله‌های خاص، مقاومت مستاجر باعث تأخیر کوتاه مدت می‌شود، اما طبق تجربه، حضور موجر و ارائه مدارک کافی معمولاً موضوع را حل می‌کند.

هزینه و زمان تقریبی در قم

• هزینه ثبت و اجرای حکم معمولاً تفاوت معناداری با سایر شهرها ندارد، اما به دلیل همکاری بهتر شورای حل اختلاف و مراجع انتظامی، هزینه زمان کمتری به موجر تحمیل می‌شود.
• نمونه: برای قرارداد رسمی، میانگین زمان تخلیه کامل در قم کمتر از ۱۰ روز است.

توصیه نهایی تیم بهار مسکن

یادتان باشد که بهترین راه، توافق و سازش بدون ورود به دعاوی قضایی است. اما اگر ناچار به پیگیری قانونی شدید، با مطالعه دقیق، جمع‌آوری مدارک کامل، و استفاده از راهنمایی مشاور املاک معتبر یا وکیل متخصص، مسیر به مراتب راحت‌تر طی می‌شود.

بازار قم با فضای خاص و سرعت بالای پیگیری‌ها، بستری مناسب برای رعایت حقوق موجر و مستأجر فراهم کرده است؛ فقط کافیست هوشمندانه عمل کنید!