مشاعات ساختمان چیست؟ قانون، هزینه و حل اختلاف
مشاعات ساختمان شامل بخشهای مشترک مانند راهرو، پشتبام و حیاط است که استفاده، نگهداری و هزینه‌های آن بر اساس قانون، میان همه ساکنان تقسیم می‌شود و تصرف انحصاری ممنوع است.
مشاعات ساختمان؛ همه‌چیز درباره حقوق، قوانین و مدیریت بخشهای مشترک
مشاعات ساختمان یکی از کلیدی‌ترین مفاهیم در زندگی آپارتمان‌نشینی و مالکیت‌های جمعی است. دانستن اینکه کدوم بخش‌ها جزو مشاعات حساب می‌شن، چه قواعد و قوانینی براش وجود داره، چه هزینه‌هایی در بر دارن و حقوق و مسئولیت‌های هر ساکن چیه، تأثیر زیادی در آرامش زندگی آپارتمانی و پیشگیری از اختلافات داره.
در این راهنما، به زبان ساده و کاربردی، نکات طلایی مشاعات را با توجه به قانون جدید، دغدغه‌های روز و سوالات رایج خریداران و ساکنین بررسی می‌کنیم.
تعریف جامع مشاعات ساختمان و تفاوت با قسمت‌های اختصاصی
مشاعات ساختمان (common areas) به بخش‌هایی گفته می‌شود که استفاده از آن‌ها منحصر به یک واحد، شخص یا گروه خاص نیست و همه ساکنین و مالکان مجتمع حق استفاده برابر از آن را دارند.
در مقابل، «قسمت اختصاصی» به فضاهایی گفته می‌شود که تنها یک واحد یا فرد مالکیت و حق بهره‌برداری انحصاری از آن را دارد (مثلاً داخل واحد، انباری مختص هر واحد یا پارکینگ اختصاصی).
نکته مهم:
اینکه یک بخش «مشاع» شناخته شود یا «اختصاصی»، معمولاً در سند یا قوانین ساختمان مشخص می‌شود. اما اگر جایی ابهامی باشد قانون تملک آپارتمان‌ها مرجع نهایی محسوب می‌شود.
مقایسه مشاعات و اختصاصی:
| نوع فضا | حق استفاده | مدیریت/مالکیت |
| مشاع | کلیه ساکنین | جمعی/مجمع |
| اختصاصی | یک واحد | مالک واحد |
بیشتر بخوانید:حکم تخلیه مستاجر 1404 | نحوه دریافت، مراحل، هزینه‌ها
لیست و انواع بخشهای مشاع در ساختمان‌های مسکونی
در هر ساختمان مسکونی، تعدادی از قسمت‌ها وجود دارند که به هیچ وجه به یک واحد یا مالک خاص تعلق ندارند و همه اهالی ساختمان حق استفاده و بهره‌برداری از آن‌ها را دارند. این قسمت‌ها به عنوان مشاعات ساختمان شناخته می‌شوند و شامل موارد متعددی هستند که دانستن آن‌ها برای هر خریدار، ساکن یا حتی مستاجر ضروری است.
مهم‌ترین اجزای مشاع ساختمان عبارتند از:
راهروها و راه‌پله‌ها: کلیه راهروها، پاگردها، پله‌ها و فضای ورودی هر طبقه که تردد همه ساکنین از آن صورت می‌گیرد.
حیاط و فضای سبز: حیاط اصلی، باغچه‌ها و حیاط خلوت‌هایی که در سند تفکیک نشده‌اند و برای استفاده جمعی طراحی شده‌اند.
پشتبام: عموم پشت‌بام‌های آپارتمان‌ها جزو مشاعات هستند، مگر اینکه برخلاف این مورد در سند قید شده باشد.
آسانسور و تجهیزات آن: کابین آسانسور، موتورخانه، تابلوی برق، چاهک و کلیه تاسیسات مشترک آسانسور.
موتورخانه، تأسیسات و سیستم‌های گرمایشی/سرمایشی مرکزی: شوفاژخانه، پمپ آب، مخزن ذخیره و… .
نمای ساختمان: طبق قانون، نمای بیرونی یک ساختمان، حتی اگر یک واحد هزینه بیشتری داده باشد، متعلق به همه اهالیست.
تأسیسات مشترک برق، آب، گاز و تلفن: انشعابات یا تابلوهای کنتور یا مسیرهای لوله‌کشی و سیم‌کشی مشترک.
پارکینگ‌هایی که به صورت مشاع ثبت شده‌اند: اگر در سند به طور اختصاصی پارکینگ به واحد خاصی تعلق نگرفته باشد، پارکینگ مشاع محسوب می‌شود.
انباری‌های مشترک و فضاهای نگهداری مشاع: مانند اتاق سرایداری، اتاق زباله یا فضاهای چندمنظوره که به نام هیچ واحدی نیست.
هلی‌پد (سکوی فرود هلی‌کوپتر): در برخی برج‌ها سکوهایی وجود دارد که به صورت مشاع برای کل مجتمع قابل استفاده است.
آیا موارد خاص هم مشاع محسوب می‌شوند؟
نما و پشت بام: حتی اگر واحدی دسترسی مسقیم به پشت بام دارد، تنها با تایید تمام مالکین می‌تواند نسبت به تصرف آن اقدام کند.
پارکینگ و حیاط: اگر پارکینگ یا بخشی از حیاط در سند به یک واحد اختصاص نیافته باشد، همه ساکنان حق بهره‌برداری دارند.
آیا انباری مشترک یا فضای ورودی جزو مشاعات است؟
بله، اگر انباری یا فضای ورودی به طور اختصاصی متعلق به یک واحد نباشد و همه ساکنان امکان استفاده از آن را داشته باشند، جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. اما اگر برای یک واحد خاص در سند تفکیک شده باشد، مشاع نیست.
قوانین و مقررات مرتبط با مشاعات ساختمان
وقتی پای مشاعات ساختمان وسط می‌آید، دانستن قوانین و مقررات مربوط به آن برای ساکنان و مالکان نقش حیاتی دارد. این قوانین معمولاً بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن و مقررات مندرج در سند رسمی ساختمان تنظیم می‌شوند.
قانون تملک آپارتمان‌ها و مقررات مشاعات
طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها:
“قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا قرار می‌گیرد، مشاع است و نمی‌توان حق انحصاری برای هیچ مالک یا مستاجری قائل شد.”
مهم‌ترین مقررات درباره مشاعات ساختمان عبارتند از:
استفاده مشترک از مشاعات: همه ساکنان (چه مالک، چه مستاجر) حق استفاده برابر از قسمت‌های مشاع را دارند و نمی‌توان این حق را محدود کرد.
تصرف و تغییر در مشاعات: هیچ فرد یا واحدی حق دخل و تصرف یا تغییر در مشاعات ساختمان (مثل بستن بخشی از راهرو، ساخت انباری روی پشتبام، یا رنگ کردن نمای خاص ساختمان) را بدون رضایت سایر ساکنان ندارد.
محدودیت در تغییر کاربری: اگر حتی یک واحد مخالفت کند، تغییر کاربری مشاعات—مثلاً تبدیل حیاط به پارکینگ یا ساخت‌وساز در فضاهای مشترک—از نظر قانون مردود است.
مجازات متخلفین: در صورت تصرف یا استفاده شخصی از مشاعات، کلیه ساکنان حق اعتراض و طرح شکایت قانونی دارند (حتی در صورت یک نفر معترض).
رأی‌گیری و تصمیم‌گیری: بر اساس قانون، اداره امور مربوط به مشاعات، تغییر یا نوسازی و هزینه‌کردها باید با رأی مجمع عمومی مالکین و معمولاً با رای اکثریت مطلق باشد.
انتقال، فروش یا اجاره: هیچ‌کس حق ندارد مشاعات را جداگانه بفروشد یا اجاره دهد.
نکته کاربردی برای خریداران و ساکنان آپارتمان
قبل از خرید واحد، حتماً سند و شرایط مشاعات ساختمان را مطالعه کنید تا بدانید چه حقوق و چه مسئولیت‌هایی خواهید داشت. مواردی مثل سهم هر واحد از راه‌پله، پارکینگ مشاع، حیاط و حتی باغچه جلوی ساختمان هم باید شفاف باشد.
آیا میتوان بخشی از مشاعات را با اکثریت آرا فروخت؟
خیر، مشاعات ساختمان اصولاً قابل فروش یا انتقال به فرد یا واحد خاص—حتی با رضایت اکثریت مالکین—نیستند. برای فروش یا انتقال بخشی از مشاعات، باید همه مالکین بدون استثنا موافقت و امضا کنند. این موضوع در قانون تملک آپارتمان‌ها نیز تأکید شده و فروش مشاعات بدون رضایت همه مالکان، غیرقانونی و باطل است. به همین دلیل، انتقال مشاعات در عمل بسیار نادر و تقریباً غیرممکن است.
بیشتر بخوانید:طلا بخریم یا زمین؟ (سرمایه‌گذاری در 1404)
هزینه‌های مشاعات
پاسخ به این سؤال نه تنها از منظر قانونی اهمیت ویژه‌ای دارد، بلکه تأثیر مستقیم بر روابط روزمره میان مالکان و مستأجران ساختمان می‌گذارد. بسیاری از اختلافات در ساختمان‌ها، به دلیل ناآگاهی یا برداشت اشتباه از مسئولیت پرداخت هزینه‌های مشاعات به وجود می‌آید و گاهی حتی به پیگیری حقوقی منجر می‌شود.
چه هزینه‌هایی جزو هزینه‌های مشاع است؟
هزینه‌هایی که به نگهداری، تعمیر، بهبود و استفاده روزمره از بخشهای مشترک ساختمان ارتباط دارد، هزینه مشاعات محسوب می‌شوند. برخی از مهم‌ترین این موارد عبارتند از:
تعمیر و نگهداری مشاعات: هزینه‌ی سرویس آسانسور، تعمیر خرابی راه‌پله، پشتبام، لابی، پارکینگ مشاع، تاسیسات مرکزی (موتورخانه، شوفاژخانه، پمپ آب) و …
نظافت بخشهای مشترک: هزینه نیروی خدماتی یا هزینه مواد نظافتی مربوط به راهروها، لابی، آسانسور و…
برق مشاعات: سهم هر واحد از شارژ برق راهروها، پارکینگ، لابی و سایر قسمت‌های مشترک
بیمه و مالیات مشاعات: اگر ساختمانی بیمه آتش‌سوزی یا مسئولیت جمعی داشته باشد، سهم هر واحد از این بیمه‌ها (برای بخشهای مشاع) پرداخت می‌شود.
پرداخت هزینه‌ها مربوط به مشاعات ساختمان بر عهده چه کسی است: مالک یا مستأجر؟
بر اساس عرف و قوانین، هزینه‌های جاری مشاعات (نظافت، آسانسور، برق مشاع و…) معمولاً بر عهده مستاجر است، چرا که مستاجر مستقیماً از آن فضا استفاده می‌کند.
اما هزینه‌های اساسی و تعمیرات زیرساختی (مثل تعویض موتور آسانسور، پشتبام، سیستم لوله‌کشی و…) بر عهده مالک واحد است، زیرا این هزینه‌ها باعث افزایش ارزش ملک می‌شود.
ملاک پرداخت سهم هر واحد:
عموماً سهم هر واحد بر اساس متراژ اختصاصی یا آنچه در اساسنامه و صورت‌جلسات مجمع مالکین آمده محاسبه می‌شود.
مثلاً اگر واحدی بزرگ‌تر باشد، سهم بیشتری بابت هزینه‌های مشاع پرداخت می‌کند.
نکته مهم برای قرارداد اجاره
در هنگام تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان، حتماً باید پرداخت هزینه‌های مربوط به مشاعات، مسئولیت طرفین در قبال شارژ ماهانه و جزئیات مربوط به آن‌ها به‌طور شفاف و صریح در متن قرارداد قید شود. این شفاف‌سازی، از بروز اختلافات احتمالی بین موجر و مستأجر در آینده جلوگیری می‌کند و زمینه‌ساز همکاری بهتر و آسایش بیشتر هر دو طرف خواهد بود. حتی توصیه می‌شود ریز هزینه‌ها یا سهم هر طرف به‌صورت جداگانه ذکر شود تا هیچ ابهامی باقی نماند.
حقوق و مسئولیت‌های استفاده از مشاعات
یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های ساکنین و مالکان آپارتمان‌ها این است که “تا چه حد میتوان از مشاعات ساختمان استفاده کرد؟” و قواعد و محدودیت‌های استفاده از این بخش‌ها چیست؟ علاوه بر این، سوالات حقوقی پرتکراری همیشه مطرح هستند که باید پاسخ ملموس و روشنی به آن‌ها داد.
حقوق ساکنین بر مشاعات
استفاده برابر:همه اهالی ساختمان (چه مالک، چه مستأجر) به یک اندازه حق بهره‌برداری و عبور و مرور از بخشهای مشاع مانند راهروها، حیاط، پارکینگ مشاع، پشتبام و … را دارند.
عدم تصرف انحصاری:هیچ فردی حق ندارد بخشی از مشاعات را به صورت اختصاصی در اختیار خود بگیرد؛ برای مثال، قرار دادن وسایل اضافه در راهرو، پارک خودرو در پارکینگ مشاع، ساخت انباری روی پشتبام و … از مصادیق تصرف غیرقانونی است و ساکنان می‌توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
حق استفاده مطابق قوانین ساختمان:مدیر یا هیئت مدیره با همکاری مجمع عمومی مالکین می‌توانند برای استفاده منصفانه از مشاعات ساختمان، مقرراتی را تعیین کنند. این مقررات (مانند تعیین ساعت قابل استفاده از پشتبام یا باغچه) برای همه لازم‌الاجراست.
مسئولیت‌ها و محدودیت‌ها
رعایت حقوق دیگران:استفاده از مشاعات نباید باعث سلب آسایش یا مزاحمت برای سایر ساکنین شود. (مثلاً برگزاری مهمانی در لابی یا دخیره‌سازی اجناس در راهرو)
جبران خسارت:هر گونه آسیب یا خرابی در مشاعات که توسط یک واحد یا ساکن ایجاد شود، باید توسط همان شخص جبران شود.
نظافت و نگهداری:همه اهالی موظف به همکاری در حفظ نظافت و نگهداری بخشهای مشترک هستند؛ در غیر این صورت هزینه‌های اضافی از شارژ ساختمان کسر می‌شود.
تخلفات و مجازات‌ها؛ تصرف، اشغال یا فروش مشاعات ساختمان
بخشهای مشاع ساختمان تنها متعلق به یک فرد یا یک واحد خاص نیست و هرگونه تغییر یا دخل و تصرف شخصی، مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، با واکنش قانونی روبرو می‌شود. در این بخش به شایع‌ترین تخلفات، برخورد قانونی با متخلف و روند حل اختلاف‌ها می‌پردازیم.
بیشتر بخوانید:بازدید ملک؛ هر آنچه باید برای ارزیابی و انتخاب خانه بدانید
رایج‌ترین تخلفات مرتبط با مشاعات
تصرف شخصی (انحصاری) مشاعات:مثلاً اختصاص قسمتی از پارکینگ مشاع فقط برای یک واحد، بستن و قفل کردن بخشی از حیاط یا پشتبام، ساخت انبار در پیلوت یا راهرو، یا ذخیره وسایل شخصی در شوفاژخانه یا راه‌پله‌ها.
فروش یا واگذاری بخش مشاع:فروش یا واگذاری قسمتی از مشاعات (مثلاً پارکینگ مشترک یا بخشی از حیاط) به یک مالک یا شخص خاص بدون رضایت همه مالکان و تایید دفاتر رسمی، غیرقانونی است.
تغییر ساختار مشاعات:تغییر کاربری یا ایجاد مانع فیزیکی (مثلاً کشیدن دیوار یا حصاربندی) در مشاعات بدون تصویب و رضایت همه؛ این مورد بیشتر در آپارتمان‌های کوچک یا قدیمی رخ می‌دهد.
پیگیری حقوقی و مجازات‌های تصرف یا تغییر مشاعات
تذکر و اخطار کتبی از طرف مدیر ساختمان:اولین مرحله، تذکر و اخطار کتبی توسط مدیر ساختمان یا هیئت مدیره است؛ معمولاً بسیاری از تخلفات با همین روش حل می‌شوند.
طرح شکایت در شورای حل اختلاف:اگر متخلف همکاری نکرد، ساکنان یا مدیر ساختمان می‌توانند با مدارک و مستندات، شکایت خود را به شورای حل اختلاف ارائه کنند.
دستور رفع تصرف و اعاده وضع به حال سابق:شورای حل اختلاف یا دادگاه می‌تواند دستور رفع تصرف، تخریب تغییرات فیزیکی و بازگشت مشاع به حالت اولیه را صادر کند.
جبران خسارت:فرد متخلف، مسئول جبران تمام خسارت‌های واردشده (مالی، تخریب، هزینه بازسازی و …) به سایر مالکان و ساختمان است.
جرایم نقدی و حتی قطع خدمات:در برخی موارد، قطع خدمات مشترک (مثل آب و برق مشاع) برای واحد متخلف و پرداخت جریمه نقدی توسط شورا تصویب می‌شود.
تفاوت رسیدگی به تخلفات مستاجر و مالک
اگر مستأجر مرتکب تخلف شود، مدیر ساختمان گزارش را به مالک اطلاع می‌دهد و مسئولیت نهایی و پیگیری قانونی با خود مالک خواهد بود.
اگر مالک متخلف باشد، رأی شورا و دادگاه مستقیم برای خودش صادر می‌شود.
بررسی موانع و راهکارهای مدیریت مشاعات در قم
شهر قم، به دلیل رشد سریع ساخت‌وساز و سبک خاص معماری مجتمع‌های مسکونی، همواره با چالش‌های ویژه‌ای در مدیریت و استفاده از مشاعات روبرو بوده است.
در بسیاری از پروژه‌های جدید، به‌ویژه در مناطق در حال توسعه‌ای مثل پردیسان و فراشاهی، مرزبندی بخشهای مشاع و اختصاصی نیازمند نظارت و آگاهی بیشتری است.
چالش‌های رایج در پروژه‌های قم
تداخل استفاده از پشتبام و پارکینگ:به علت تعداد کولرهای بیشتر یا کمبود فضای انباری، برخی مالکان تمایل دارند بخش‌هایی از پشتبام یا پارکینگ مشاع را به صورت اختصاصی در اختیار بگیرند. این موضوع گاهی به بروز اختلاف میان همسایه‌ها منجر می‌شود.
نبود آیین‌نامه منسجم:در برخی ساختمان‌ها، به دلیل نبود آیین‌نامه مشخص یا مدیر فعال، اختلاف در استفاده از مشاعات مثل راه‌پله یا فضای حیاط بیشتر به چشم می‌خورد.
مهم بودن فرهنگ‌سازی:تجربه نشان داده در قم، همکاری و همدلی میان ساکنان و همچنین حضور یک مدیر آگاه و پیگیر، نقش تعیین‌کننده‌ای در حل مشکلات مشاعی دارد.
راهکارهای تجربه‌شده در قم
استفاده از تابلوی اطلاع‌رسانی در مشاعات و تعریف قوانین داخلی برای هریک از بخشهای مشترک
برگزاری جلسات دوره‌ای ساکنان برای شفاف‌سازی حقوق و مسئولیت‌ها
مشورت گرفتن از دفاتر املاک محلی و مدیران باتجربه
مشاعات در پروژه‌های قم، اگرچه با چالش‌هایی همراه است، اما تجربه موفق مجتمع‌های منظم نشان داده با کمی همکاری و مدیریت اصولی، آرامش و نظم در ساختمان کاملاً دست‌یافتنی است.
نکات طلایی برای حفظ حقوق مشاعات در آپارتمان‌نشینی
در این مقاله به تمام ابعاد مشاعات ساختمان، نقش آن‌ها در زندگی آپارتمانی، قوانین و مقررات، هزینه‌ها، حقوق و مسئولیت‌ها و همچنین تخلفات و راهکارهای قانونی پرداختیم.
اینک چند توصیه کاربردی و نکات کلیدی برای تجربه‌ای بهتر، آرامش بیشتر و پیشگیری از اختلاف در آپارتمان‌نشینی تقدیم می‌شود:
بیشتر بخوانید:لیست بهترین مشاور املاک قم | راهنمای شناسایی مشاورین معتبر
۱. قرارداد را شفاف تنظیم کنید
در زمان خرید، فروش یا اجاره آپارتمان حتماً درباره نحوه استفاده و هزینه‌کرد مشاعات، میزان سهم هر واحد، مسئولیت پرداخت شارژ و جبران خسارت به‌وضوح ذکر شود. شفافیت از بسیاری اختلافات آینده جلوگیری می‌کند.
۲. آیین‌نامه ساختمان را جدی بگیرید
مطالعه و رعایت آیین‌نامه داخلی ساختمان (که نمونه آن در اکثر انجمن‌های مالکان وجود دارد)، سهم بزرگی در کاهش سوء تفاهم‌های مشاعی دارد.
۳. مدیریت مقتدر و عادل داشته باشید
انتخاب مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیره فعال، دلسوز و باتجربه، موجب اجرای دقیق قوانین مشاع، پیگیری منظم هزینه‌ها و رفع به موقع تخلفات خواهد شد.
۴. گزارش و پیگیری تخلفات؛ به موقع و مستند باشد
در صورت مشاهده هرگونه تصرف، تخلف یا خسارت در مشاعات (مانند ساخت انباری یا تصرف غیرقانونی پارکینگ)، حتماً با مدارک مستند ابتدا به مدیر و سپس به شورای حل اختلاف ساختمان اطلاع دهید.
۵. سهم و هزینه مشاعات را منصفانه و منظم بپردازید
پرداخت به موقع شارژ ماهانه، همکاری در هزینه‌های ضروری و مشارکت در امور مشاع، کیفیت زندگی آپارتمانی را برای همه ساکنین بالاتر می‌برد.
۶. در منازعات مشاع، اهل گفتگو باشید
بسیاری از مشکلات مشاع با گفتگوی محترمانه قابل حل است؛ از تشدید تنش و شکایت زودهنگام خودداری کنید، اما در صورت لزوم از ابزار قانونی استفاده نمایید.
نکته پایانی برای خوانندگان بهار مسکن:
مشاعات ساختمان، تنها بخش‌هایی از یک ملک نیستند؛ بلکه شاخصه‌ای از فرهنگ آپارتمان‌نشینی سالم و حرفه‌ای به شمار می‌روند. رعایت حقوق دیگران در استفاده از بخشهای مشترک، احترام به قوانین و همکاری در مدیریت و نظافت این فضاها، نه‌تنها بر کیفیت زندگی خود فرد اثر مستقیم دارد، بلکه سطح آسایش، امنیت و آرامش کل ساکنان را نیز بالاتر می‌برد.
تجربه نشان داده در ساختمان‌هایی که ساکنان با درک متقابل، گفتگو، رعایت شفافیت مالی و حل اختلافات به‌صورت دوستانه و قانونی برخورد می‌کنند، مشکلات کمتر و حس تعلق و همبستگی بیشتر است.
فراموش نکنیم هر تصمیم یا رفتاری در فضای مشاع، بر همسایگان و حتی سرمایه‌گذاری ما در ملک اثرگذار است؛ پس با آگاهی و مسئولیت‌پذیری، می‌توانیم محیطی امن، منصفانه و دلپذیر برای همه اعضای ساختمان بسازیم.
سوالات پر تکرار :
ارسال نظر :
نظرات :
-
نظری برای نمایش وجود ندارد!
