فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دلایل قانونی یا قراردادی امکان‌پذیر است و با طی مراحل مشخص و جمع‌آوری مدارک انجام می‌شود. این اقدام آثار حقوقی مهمی برای مالک و سازنده دارد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت: شرایط، مراحل قانونی و نکات کلیدی

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی است که ممکن است برای مالکان یا سازندگان ساختمان به وجود آید. هرچند قراردادهای مشارکت در ساخت فرصت مناسبی برای ترکیب آورده‌های مالی و فنی هر دو طرف فراهم می‌کنند، اما اختلافات، عدم اجرای تعهدات یا شرایط خاصی ممکن است باعث شود طرفین به فکر فسخ مشارکت در ساخت بیفتند. شناخت شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مراحل قانونی، حقوق و مسئولیت‌های هر یک از طرفین (مالک و سازنده) و آثار احتمالی چنین تصمیمی، اهمیت فراوانی دارد. در این مقاله قصد داریم به طور جامع به این موضوع بپردازیم و راهنمای کاربردی برای کسانی که درگیر این فرآیند حقوقی هستند، ارائه دهیم.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه انجام می‌شود؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای پایان دادن یک‌جانبه به رابطه قراردادی است که میان مالک و سازنده برای احداث و تقسیم یک ملک منعقد شده است. به عبارت ساده، زمانی که یکی از طرفین (مالک یا سازنده) به دلایل قانونی یا قراردادی، بخواهد همکاری را متوقف کند و تمامی تعهدات ناشی از عقد قرارداد را خاتمه دهد، از حق فسخ استفاده می‌کند.

در حقوق ایران، فسخ با مواردی مانند انفساخ و اقاله تفاوت اساسی دارد:

• فسخ اقدامی یک‌طرفه است که با تحقق یکی از خیارات قانونی یا قراردادی (مانند خیار شرط یا تخلف از شرط)، یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را منحل کند.

• انفساخ (منفسخ شدن قرارداد) حالتی است که بدون نیاز به اراده طرفین، به دلیل پیدایش شرایط خاص (مثلاً فوت یکی از طرفین یا غیرممکن شدن اجرای قرارداد)، قرارداد خودبه‌خود منحل می‌شود.

• اقاله توافق دوطرفه برای پایان قرارداد است و هر دو طرف باید برای اقاله رضایت داشته باشند.

شناخت این تفاوت‌ها برای مالکان و سازندگان اهمیت دارد، چرا که هرکدام آثاری متفاوت بر وضعیت حقوقی پروژه و تعهدات طرفین خواهند داشت.

در ادامه، مهم‌ترین شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و انواع دلایلی که ممکن است طرفین را به فسخ یا انحلال قرارداد وادار کند، بررسی خواهد شد.

بیشتر بخوانید:راهنمای کامل دریافت وام مسکن 1404

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است و صرفاً با میل و اراده یک‌طرفه قابل اجرا نیست. دانستن این شرایط برای هر دو طرف قرارداد (مالک و سازنده) حیاتی است تا از حقوق خود مطلع باشند و در زمان مناسب، تصمیم اصولی بگیرند.

۱. وجود حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، بند یا بندی به ‌عنوان «حق فسخ» یا «خیار فسخ» برای یکی از طرفین یا هر دو طرف پیش‌بینی می‌شود. معمولاً این حق به شرایطی مانند تأخیر طولانی در اجرای تعهدات، عدم رعایت مصالح مورد توافق یا هر نوع زیرپا گذاشتن مفاد قرارداد وابسته است.

حق فسخ قراردادی غالباً جزئیات فرایند فسخ و آثار آن (مانند جریمه، پرداخت خسارت‌ یا بازگشت آورده) را نیز توضیح می‌دهد.

۲. تحقق شروط قانونی فسخ

حتی اگر قراردادی به طور خاص حق فسخ را ذکر نکرده باشد، طبق قوانین ایران، طرفین تحت شرایطی می‌توانند از خیارات قانونی برای فسخ استفاده کنند. برخی از مهم‌ترین این موارد عبارتند از:

• خیار تخلف شرط: هرگاه یکی از طرفین به شرط‌های مهم قرارداد عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ پیدا می‌کند.

• خیار تأخیر: اگر سازنده یا مالک در انجام تعهد اصلی خود (مثلاً پرداخت یا ساخت‌وساز) دچار تأخیر غیرموجه شود، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.

• خیار تدلیس یا فریب: اگر یکی از طرفین هنگام عقد قرارداد مرتکب تقلب یا کتمان حقیقت شده باشد، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• خیار عیب: چنانچه ملکی که برای مشارکت ارائه شده معیوب از آب درآید یا ساخت‌وساز دارای عیوب اساسی باشد، این خیار قابل اعمال است.

۳. ضرورت اثبات شرایط فسخ

در هرگونه اختلاف، بار اثبات ادعا (مثلاً اثبات تأخیر یا تخلف) بر عهده درخواست‌کننده فسخ است. بنابراین داشتن مدارک، مستندات و مکاتبات رسمی اهمیت بی‌نظیری دارد.

۴. امکان فسخ یک‌طرفه یا توافقی

هرچند فسخ عموماً به صورت یک‌جانبه و با تحقق شرایط خاص اتفاق می‌افتد، اما برخی قراردادهای مشارکت در ساخت، برای طرفین امکان انحلال توافقی (اقاله) را نیز فراهم می‌کنند که مسیر قانونی متفاوتی با فسخ دارد.

مهم‌ترین دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت متنوع هستند و ممکن است هر یک از طرفین بنا به شرایط خاص خود، تصمیم به پایان همکاری بگیرند. آشنایی با رایج‌ترین دلایل فسخ، به مالکان و سازندگان کمک می‌کند تا از تکرار اشتباهات رایج پیشگیری کرده و حقوق خود را به درستی بشناسند.

۱. عدم انجام تعهدات توسط طرفین

یکی از شایع‌ترین دلایل فسخ قرارداد، عدم انجام به‌موقع یا کامل تعهدات از سوی مالک یا سازنده است.

• برای مثال، اگر سازنده اجرای پروژه را به تأخیر بیندازد یا مصالح با کیفیت پایین به‌کار ببرد، مالک می‌تواند اقدام به فسخ کند.

• همچنین اگر مالک به تعهدات مالی خود (مثل پرداخت سهم‌الشرکه، تحویل سند یا همکاری‌های توافق‌شده) عمل نکند، سازنده نیز حق فسخ پیدا خواهد کرد.

۲. تخلف از شروط اساسی قرارداد

هرگونه عدول یا تخلف از شروط مهم ذکرشده در قرارداد، مانند نحوه سهم‌بندی واحدها، جدول زمان‌بندی، مشخصات فنی، یا حتی فروش بدون اجازه سهم طرف مقابل، می‌تواند موجب فسخ شود.

۳. بروز مشکلات حقوقی یا موانع قانونی

در برخی موارد، بروز مشکلاتی مانند توقیف، مصادره، یا تغییر کاربری ملک ـ که خارج از اراده طرفین اتفاق می‌افتد ـ ادامه پروژه را عملاً ناممکن می‌کند و می‌تواند یکی از دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد.

۴. فسخ به دلیل فریب یا تدلیس

اگر در حین عقد قرارداد، یکی از طرفین اطلاعات مهمی را پنهان کند یا اطلاعات نادرست ارائه دهد (مانند مخفی کردن وجود بدهی یا مشکل مالکیتی ملک)، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.

۵. شرایط فورس ماژور

رخدادهایی همچون زلزله، آتش‌سوزی، یا مصوبات شهرداری که اجرای پروژه را غیرممکن کند، ممکن است یکی از طرفین را ناگزیر به فسخ مشارکت کند. البته نحوه اثبات و پذیرش فورس ماژور طبق متن قرارداد و قانون بررسی می‌شود.

بیشتر بخوانید:بیمه ساختمان 1404 | انواع، پوشش‌ها و راهنمای انتخاب

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت (مراحل قانونی و عملی)

وقتی یکی از طرفین قصد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشد، باید مراحل مشخص و قانونی را طی کند تا از بروز مشکلات حقوقی و ایجاد اختلافات بیشتر پیشگیری شود. در این بخش، مراحل اصلی فسخ قرارداد را به‌صورت گام‌به‌گام توضیح می‌دهیم:

۱. بررسی دقیق قرارداد

پیش از هر اقدام، باید متن قرارداد به دقت بررسی شود. ببینید آیا شرایط فسخ، حق فسخ، خیار فسخ یا پیش‌بینی خسارت و تعهدات طرفین به روشنی ذکر شده است یا خیر. توجه به هرگونه تبصره، پیوست یا بند مخفی که می‌تواند بر روند فسخ اثرگذار باشد نیز ضروری است.

۲. جمع‌آوری مدارک و مستندات

برای اثبات دلایل فسخ (مثل تأخیر اجرا، تخلف از شروط، پرداخت نشدن وجه و…) داشتن مدارک معتبر مانند نامه‌نگاری‌های رسمی، قراردادها، اسناد پرداخت، شکایات ثبت‌شده یا حتی کارشناسی فنی اهمیت بالایی دارد.

۳. ارسال اظهارنامه رسمی

اولین اقدام حقوقی برای فسخ، ارسال اظهارنامه کتبی به طرف مقابل است. در این اظهارنامه باید به دلایل فسخ، اسناد و مدارک، مفاد قرارداد و در صورت وجود، مهلت جبران اشاره شود. این اقدام علاوه بر جنبه اطلاع‌رسانی، بار حقوقی مهمی دارد و بسیاری مواقع پیش‌نیاز طرح دعوا در مراجع قضایی است.

۴. مذاکره و تلاش برای حل اختلاف

در بسیاری از موارد، ارسال اظهارنامه و آغاز مکاتبات باعث مذاکره و توافق طرفین می‌شود. گاهی توافق بر اقاله (انحلال دوجانبه) می‌تواند بهترین راه‌حل باشد، زیرا روندی کوتاه‌تر و با هزینه‌ی حقوقی کمتر دارد.

۵. مراجعه به داوری یا مراجع قضایی

اگر اختلاف ادامه‌دار بود و توافق حاصل نشد، درخواست فسخ باید از طریق داور تعیین‌شده در قرارداد یا دادگاه‌های حقوقی مطرح گردد.

• معمولاً دادگاه بدواً به بررسی مستندات، ادعاها و شروط قراردادی می‌پردازد.

• در صورت اثبات حق فسخ و احراز شرایط، با صدور حکم فسخ، تعهدات طرفین و وضعیت حقوقی ملک و آورده‌ها تعیین تکلیف خواهد شد.

۶. ثبت فسخ و انجام اقدامات اداری

در پایان، لازم است فسخ قرارداد در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد مربوط به ملک ثبت و اعمال شود تا آثار حقوقی آن قطعی باشد.

در صورت لزوم و طبق رأی دادگاه، هریک از طرفین باید آورده‌های طرف مقابل (ملک، اسناد، پول و …) را بازگرداند.

آثار و تبعات حقوقی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، آثار متعددی بر وضعیت حقوقی طرفین و ملک مورد قرارداد دارد. شناخت این آثار، به تصمیم‌گیری هوشمندانه و کاهش ریسک مالی و حقوقی کمک جدی می‌کند.

۱. بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد (اعاده به وضع سابق)

مهم‌ترین اثر فسخ این است که قرارداد تا حد امکان به حالت قبل بازگردانده می‌شود. یعنی:

• هر آنچه سازنده به ملک آورده (مثلاً هزینه‌های ساخت یا مصالح) باید توسط مالک، بسته به شرایط و توافق، جبران گردد.

• مالک نیز موظف است سهم سازنده یا آورده وی را پس بدهد (مانند مقداری که بابت مصالح و اجرا هزینه شده، یا سندی که منتقل کرده است).

۲. الزام به پرداخت خسارت

اگر دلیل فسخ قصور یا تقصیر یکی از طرفین باشد، فرد متخلف ممکن است بر اساس قرارداد یا حکم دادگاه به پرداخت خسارت یا جبران زیان مالی موظف شود. مثلاً اگر سازنده ساخت و ساز را رها کرده و مالک متضرر شده باشد.

۳. ابطال اقدامات حقوقی بعد از فسخ

پس از اعلام فسخ، اقدامات حقوقی یا معاملاتی که بعد از فسخ توسط هر یک از طرفین انجام شده (مثل انتقال سند، فروش آپارتمان‌ها یا گرفتن وام روی ملک)، در صورت اثبات، از نظر قانونی بی‌اعتبار خواهد بود.

۴. توقف کلیه تعهدات قراردادی

بعد از اجرای فسخ، کلیه تعهداتی که طرفین نسبت به هم داشته‌اند (شامل تکمیل پروژه، پرداخت پول، انتقال سند و…) ساقط می‌شود و هیچ‌کدام ملزم به ادامه تعهدات نیستند.

۵. امکان طرح دعوای جبران خسارت

در صورتی که به واسطه فسخ حقوق یکی از طرفین (مالک یا سازنده) پایمال شده باشد، شخص زیان‌دیده می‌تواند برای مطالبه خسارت جداگانه طرح دعوا کند. این موضوع یکی از رایج‌ترین بحث‌های حقوقی بعد از فسخ است.

۶. سابقه حقوقی و تاثیر بر روابط بعدی

فسخ قرارداد، فراتر از مسائل مالی و اداری، طی یک دعوا یا اختلاف حقوقی می‌تواند بر اعتبار طرفین و معاملات بعدی آن‌ها (در بازار ساخت‌وساز یا معاملات ملکی) تاثیرگذار باشد.

بیشتر بخوانید:حکم تخلیه مستاجر 1404 | نحوه دریافت، مراحل، هزینه‌ها

جمع بندی

در این مقاله تلاش کردیم تمام ابعاد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را با نگاهی حرفه‌ای و سئو محور بررسی کنیم؛ از تعریف و شرایط تا مراحل اجرایی و آثار آن. اگر درباره فسخ مشارکت در ساخت همچنان سوال یا ابهامی برایتان باقی مانده یا نیاز به راهنمایی تخصصی دارید، می‌توانید با کارشناسان حقوقی یا مشاوران حوزه ساخت و ساز بهار مسکن مشورت کنید تا بهترین تصمیم را مطابق با شرایط خود بگیرید.